В основе развития - упорядочивание отрасли недвижимости
18.12.2012
В процессе разработки стратегии развития бизнеса своего предприятия я всегда подчеркивал, что в области недвижимости необходимо внимательно оценивать каждое предложение, каждого потенциального клиента или делового партнера, поскольку только так можно профессионально заключать сделки, профессионально помогать клиентам и партнерам. Но обобщающие выводы обычно слишком поверхностны для того, чтобы основывать на них серьезные выводы. Вместе с тем, анализируя тенденции на рынке и делая прогнозы, необходимо оценивать взаимосвязи множества отдельно взятых сделок. Думая в таком контексте, также можно сделать выводы о текущей ситуации на рынке недвижимости и высказать известные прогнозы о его развитии в ближайшем будущем.
Игорь Данилевич (Igors Daniļevičs), член правления и учредитель Real Estate Jurmala
Во-первых, важно осознавать, что успех или неуспех проекта новой недвижимой собственности в большой степени зависит от способности застройщика, а затем и специалиста по недвижимости определить целевую аудиторию конкретного проекта и объекта. Это означает, что нельзя просто в хорошем месте построить какой-то дом или развить объект недвижимости с единственной мыслью - вот, место здесь хорошее, значит, и покупатель будет. Прошли те времена, когда в области недвижимости фактически можно было торговать чем угодно, включая заливные луга. В настоящий момент рынок жестко сегментирован на несколько специфических частей. Если, например, есть группа покупателей, желающих из окна своей гостиной наблюдать за закатом солнца над лесом, то соответствующее предложение должно заблаговременно предусмотреть все остальные ценности, популярные у такой группы покупателей. Начиная от самой недвижимой собственности, ее расположения и конструкции, заканчивая инфраструктурой и доступными услугами, возможными соседями, а также другими «побочными эффектами». Развивая рынок с умом, необходимо строить не то, что красиво выглядит, а анализировать возможности развития новых продуктов и проектов по тому, что реально нужно. Иными словами, если покупатель желает получить определенный «комплект недвижимости», такой и должны предлагать застройщики и продавцы. Если застройщики и специалисты по недвижимости смогут смотреть на рынок под таким углом зрения, то сделки будут заключаться.
Во-вторых, в результате сегментации рынка и разнообразия предложений повышается спрос на услуги действительно знающего и хорошо осведомленного о рынке консультанта и специалиста по недвижимости. Потому что только честная и профессиональная консультация, как и в любой очень специфической отрасли позволяет покупателю не переплачивать и получить предложения в соответствии с пожеланиями и возможностями. В свою очередь, с точки зрения продавца собственности, профессиональная консультация со стороны специалиста по недвижимости позволит объективно оценить свою собственность, оценить рынок и его возможности, а также установить адекватную стоимость продажи собственности. К сожалению, в этом смысле ситуация в Латвии не радует, поскольку ни законодательством, ни развитием данной отрасли до сих пор не регламентировано, что, как и каким образом должно входить в список профессиональных обязанностей специалиста по недвижимости. По сути, отрасль оставлена полностью на самотек, что в первую очередь означает утрату престижа отрасли (по принципу «каждый маклер - мошенник по определению»), а также утечку миллионов латов в виде налогов, не уплаченных в казну государства. В этом плане я убежден, что интересы государства и профессиональных компаний по недвижимости должны совпадать, предусматривая упорядочивание рынка и сделок с недвижимостью. Пока что движение в этой области не происходит, и это в первую очередь вопрос к политикам - когда будет желание взяться за упорядочивание этой столь важной отрасли народного хозяйства, и появится ли оно вообще. Потому что именно отрасль недвижимости может существенно повлиять на экономическую стабильность государства и его жителей. Как известно, конкретные примеры причин мирового экономического кризиса в этом плане далеко искать не нужно...
В-третьих, в такой неопределенной ситуации с законной и нормативной базой участники рынка тоже находятся в своего рода подвешенном состоянии. С одной стороны, рынок сам себя регулирует, в том числе и цены образуются только под влиянием требований рынка. В то же время ценообразование и развитие рынка происходит стихийно и даже хаотично. Часто цена, запрашиваемая продавцом, и близко не стоит рядом с желаниями и возможностями покупателя, а непривлечение профессиональных консультантов в этом случае может причинить необратимый урон всему рынку недвижимости в целом. В этом плане положение, например, в Юрмале, где в основном работает компания Real Estate Jurmala, особенно незавидное. Недавно проведенное на предприятии социологическое исследование показало, что основной причиной, по которой жители бывших советских республик (русские, украинцы, казахи и др.) покупают здесь недвижимость, есть и остается эмоциональный фактор - Юрмала у этих людей ассоциируется с приятными положительными воспоминаниями, с «особой аурой», с другими причинами, которые входят в число условно «нерациональных». Однако застой на рынке и неясности, которые мы должны решать сами, вскоре могут привести к печальному концу... А именно, как долго потенциальные покупатели будут покупать здесь квартиры или дома, руководствуясь только эмоциональными соображениями? Ведь нерегулируемый и хаотичный рынок создает ситуацию, когда, например, в Испании аналогичные объекты намного дешевле, к тому же испанцы и болгары тоже вскоре будут предлагать получение вида на жительство в обмен на приобретение собственности... А если к этому добавить длинное и солнечное лето, такие же белые пляжи и испанское вино... Иными словами, я как специалист по недвижимости испытываю беспокойство - не вызовет ли наш неизменно застойный и неупорядоченный рынок кризис и даже крах во всей области недвижимости.
В-четвертых, нам нужно понять еще один нюанс, от которого в большой мере зависит и, например, доход Юрмалы от туризма, доходы от сделок, доходы владельцев магазинов и других предпринимателей. Интерес к Юрмале есть - и здесь речь идет не только о русских, украинцах, казахах или других гражданах, связанных со странами СНГ. К тому же с учетом уровня цен в области недвижимости этот интерес исходит от нормально мыслящих, успешных и интеллигентных людей, которые смогут предложить Юрмале не только деньги в виде налогов, но и свою, скажем так, интеллигентную добавленную стоимость. Поэтому власти и жители Юрмалы должны быть намного более активными - уметь участвовать в развитии города, предлагать инвестирующим сюда людям возможности сотрудничества. Именно местные жители и местные предприятия будут теми, кто предложит качественный сервис, услуги, продукты - все, что привлекает инвесторов. А, значит, будут не только привлекать в город состоятельных и интеллигентных людей, но и обеспечат себе, своим семьям и предприятиям прибыль и развитие. А главное, необходимо пересмотреть отношение к гостям города и тем, кто покупает здесь недвижимость.
И наконец. Изучая имеющееся предложение, состоявшиеся (а также несостоявшиеся) сделки, анализируя ситуацию в целом, нельзя не заметить одну довольно неприятную ситуацию с недвижимой собственностью в нашем курортном городе. Под влиянием кризиса на какое-то время приостановлены новые проекты в Юрмале. А это, в свою очередь, означает, что следующем году практически не будет предлагаться ни один новый и важный проект. Проекты, в настоящий момент находящиеся на стадии разработки, будут готовы только в 2014 году, - потенциальным покупателям необходимо смириться с тем, что есть в предложении сейчас. Совсем как в магазине в советское время - нужно покупать не то, что хочется, а то, что есть на полке магазина. Независимо от своих желаний и даже возможностей. К сожалению, наши требовательные покупатели больше не покупают и не будут покупать все, что предлагается. И будут принимать решение вложить свои деньги в другом месте. Неважно где - на болгарском побережье Черного моря, Испании или Кипре. Возможности выбора довольно большие. В этом плане компании по недвижимости, специалисты и застройщики проекта должны работать очень профессионально с каждым индивидуальным клиентом - нам придется искать подход к потенциальным покупателям и инвесторам по цене и качеству. В противном случае мы можем потерять миллионы латов.
Рынок недвижимости в этом году был стабильным. И это, несомненно, хорошая новость для всех, связанных с отраслью. Можно смело утверждать, что результаты года в отрасли в целом удовлетворительные и даже хорошие. Однако наш потенциал намного больше. И его нужно использовать. К тому же речь уже не идет только об отрасли недвижимости, услуг, сервиса, торговли, которые в совокупности образуют то, что мы хотели бы называть экономическим развитием государства в дальнейшие годы. Просто давайте быть активными, объединять силы и не допускать все предыдущие ошибки, тогда мы сможем использовать свои возможности.
Вернуться к списку новостей