Отрасль недвижимости в 2012 году: прогнозы цен не оправдались

Прогнозы, данные REJ в декабре 2011 года, оказались верными, и большинство сделок до настоящего момента произошли по ценам, которые на 30% ниже тех, которые прогнозировались или были установлены продавцами, предлагая имущество на рынке. То есть - в процессе сделки продавцам пришлось снизить цену за имущество, изначально предложенную на рынке.

"Это в основном объясняется тем, что большая часть собственников и девелоперов проектов пребывали в эйфории и не желали смириться с реальностью, свидетельствующей о том, что цены не могут находится на том же уровне, на котором они находились до кризиса. Cамое время осознать истинную стоимость имущества," отмечает Игорь Данилевич, член правления и учредитель REJ.

Тенденции на рынке недвижимости Юрмалы по-прежнему определяли покупатели из России и других бывших стран СНГ. Особенно положительное влияние, способствовавшее их активности, оказала норма Закона «Об иммиграции», предусматривающая возможность получить временный вид на жительство взамен инвестиций в народное хозяйство Латвии.

В 2012 году спрос на недвижимость сохранился во всех сегментах. Однако, по сравнению с 2011 годом, в котором преобладал выраженный интерес именно к квартирам, в 2012 году спрос выровнялся, и вырос интерес к приобретению земли и домов. Положительной тенденцией, свидетельствующей о том, что рынок становится все более упорядоченным, служит то, что все менее наблюдаются т.н. спекулятивные сделки, т.е. - имущество приобретают для себя.

Для повышения цен на квартиры поводов нет

В целом спрос на квартиры в новых проектах Юрмалы по-прежнему сохранился в пределах 200 000 - 500 000 евро за площадь в среднем около 100 кв.м. Покупатели готовы платить 2 500 - 3 500 евро/кв.м. за квартиру без отделки в новых проектах в зависимости от месторасположения. 3 500 - 5 000 евро/кв.м. потенциальные покупатели готовы платить за квартиру с полной, качественной отделкой. Однако, в этом сегменте предложение было весьма ограниченным. В Юрмале мало новых проектов, в которых предлагаются квартиры с полной, качественной отделкой, хотя большая часть покупателей выражает желание приобрести именно полностью оборудованные квартиры. "Эта тенденция, к сожалению, остается неизменной. Большинство проектов, реализованных в 2012 году, также не соответствуют спросу с точки зрения планировки квартир, условий проживания и качества продукта. Наблюдения свидетельствуют о том, что и в ближайшие два года ничего не изменится, и это служит еще одной причиной считать, что поводов для повышения цен нет," - рассказывает Игорь Данилевич.

Свободная ниша - строительство частных домов и проекты на аренду

В целом, спрос на рынке земли и домов рос, и это подтверждают сделки, реально заключенные в 2012 году. Землю на морской стороне до настоящего момента покупатели были готовы приобрести за цену 200 - 500 евро/кв.м. в зависимости от района ее месторасположения и способа использования. В Юрмале в 2012 году самым популярным был спрос на готовые дома за цену в районе 300 000 - 700 000 евро. Но предложение в этом сегменте недвижимости невелико. Поэтому руководитель REJ отмечает, что строительство новых домов в Юрмале является свободной нишей.

В свою очередь, на рынке аренды в 2012 году также доминировал спрос сезонного характера. "На рынке аренды по-прежнему царит известный хаос. К сожалению, Юрмала так и не в состоянии предложить соответствующий фонд аренды, как, например, в других курортных городах Европы. Здесь не указан ни один серьезный проект, ориентированный именно на рынок аренды, хотя спрос и интерес говорят о том, что и это потенциально является свободной нишей," уверены эксперты REJ.

Что ожидается в 2013 году?

"Предвидится, что весной 2013 года, когда возобновится активность на рынке недвижимости, мы столкнемся с дефицитом нового жилья в сегменте средних цен," рассказывает Игорь Данилевич. Причиной этому является тот факт, что в 2012 году проекты нового жилья в Юрмале не реализованы, а те, что были только что начаты, могут быть закончены только к 2014 году. "Поэтому существует риск, что потенциальные покупатели могут начать интересоваться приобретением недвижимости в других странах," отмечает руководитель REJ. Риск потерять инвестиции существует и в том случае, если произойдут изменения в законодательстве, например, в связи с отменой нормы Закона «Об иммиграции», дающей возможность получить временный вид на жительство, или существенным увеличением объема инвестиций, предусмотренного в ней. "Конкурирующие рынки в других странах Европы с их более низкими ценами и более благоприятной инвестиционной средой уже сейчас представляют серьезную угрозу для Латвии в отрасли недвижимости, и Латвия должна повышать свою конкурентоспособность," подчеркивает Игорь Данилевич.

По расчетам специалистов REJ, в целом в 2013 году сохранится спрос на качественную недвижимость в Юрмале. Но собственники и девелоперы, которые пожелают в этом году продать свое имущество, будут вынуждены переоценить его цену и подстроиться до спрос на рынке. В свою очередь, тех, кто желает приобрести недвижимость или уже сделал это, REJ призывает обратить внимание на ее ликвидность. Особенно это относится к имуществу в новых проектах.